Риски для нового собственника

Про бизнес

Виды рисков на рынке недвижимости

Опасности при продаже квартиры для продавца заключаются в некорректно проведенной процедуре совершения сделки.

  1. В результате работы с неопытным риэлтором или риэлтором-мошенником можно не только продать жилье по заниженной цене, но и лишиться права собственности. Опасно оформлять генеральную доверенность на ведение дел или передавать оригиналы документов на в руки сомнительных специалистов. Это справедливо и в отношении покупателей. Пакет документов на квартиру они должны получить после полного расчета.
  2. Оплаты по схеме «из рук в руки» лучше избегать. Основные опасности:
  • получение фальшивых купюр;
  • передача расписки о получении суммы до окончательного расчета;
  • продажа в рассрочку: покупатели затягивают сроки выплат;
  • При предпродажных показах велика опасность столкнуться с преступниками. Они могут похитить деньги и ценности, если оставить их без присмотра.

При неверном оформлении договора купли-продажи покупатель может оспорить сделку. Частая причина — претензии к техническому состоянию жилплощади. Для гарантии безопасности существенные недостатки (дефекты электропроводки, повреждения стен) должны быть отражены в договоре.

Приобретатель может столкнуться с проблемами на любом этапе — от проверки и оформления документов до передачи денежных сумм продавцу.

Риски покупателей недвижимости очевидны: операции с недвижимостью можно оспорить по разным причинам, сроки опротестования через суд длительны — не менее 2-х лет. Если продавец работает по мошеннической схеме, у него достаточно времени, чтобы оставить добросовестного приобретателя без денег и имущества.

Рынок недвижимости наводнен откровенными мошенниками, которые идут на заведомый подлог или подделку документов, но распознать подобные схемы можно легко. Сложнее дело обстоит с недостатками, проблемами, различными опасностями при покупке квартиры, которые проявляются со временем, чаще  — после заключения договора.

  1. Покупатель рискует приобрести жилой объект с существенными техническими недостатками, о которых продавец умолчал. Это может быть общая ветхость строения, изношенность коммуникаций, недостаточная звукоизоляция. Плохое состояние квартиры уменьшает ее ликвидность, затрудняет пользование и удешевляет объект при последующей продаже.
  2. Новичок может купить объект, совершенно ему не подходящий. Например, приобретается жилье для последующей сдачи в аренду. Неудачное расположение, плохая транспортная доступность, проблемные соседи — все это помешает найти жильцов и получить прибыль. Данные риски относятся к числу маркетинговых.
  3. При покупке жилья наиболее распространены юридические проблемы, связанные с неправильным оформлением документов, претензиями третьих лиц, опротестованием сделок в суде. Единственный способ обойти юридические ловушки — подробное и тщательное изучение документов и консультация со специалистами.

Риски для нового собственника

В сфере рынка недвижимости, как ни в одной другой, встречается максимальное количество рисков потерять все – и деньги, и жилье.

Самыми распространенными среди всех рисков являются:

  • юридически «грязная» квартира, у которой весьма спорная история;
  • банкротство фирмы, возводящей новостройку, либо иные варианты ущерба участникам долевого строительства, в результате причинения которого они могут потерять свои средства и имущество;
  • невозможность проверить качество жилья как с физической, так и с юридической точки зрения (в квартире сделан качественный ремонт, хотя дом может быть признан аварийным, но на первый взгляд это незаметно, произведена серьезная перепланировка квартиры с изменением несущих конструкций, что может привести к обрушению либо конкретного жилого помещения, либо здания в целом);
  • продажа квартиры с обременением или нахождением ее в залоге у банка (прописанные люди, в первую очередь, несовершеннолетние, приходящиеся близкими родственниками продавцу, квартира, приобретенная в ипотеку, переданная в качестве залога банку из-за невозможности уплачивать кредит своевременно);
  • мошеннические действия продавца, который нацелен получить денежные средства, не расставаясь со своей жилплощадью и т.д.

Данный перечень рисков не является исчерпывающим, так как с каждым новым витком развития рынка недвижимости увеличивается и их количество.

Передача управления бизнесом носителям различных стилей управления.

Большинство собственников, управляя своим бизнесом на ранних стадиях его развития, используют автократический стиль управления. На этапах младенчества бизнеса и стремительного роста продаж такой подход к управлению является почти неизбежным. Но для формирования социально «зрелой» организации, способной расширяться, длительное время быть конкурентоспособной и финансово успешной необходима смена стиля управления с автократического на демократический.

Передача управления бизнесом от автократического лидера – собственника к автократическому лидеру – генеральному менеджеру является далеко не самым лучшим вариантом  передачи управления по многим причинам. Одна из них заключается в том, собственник, сам управляющий бизнесом, подстраивает рабочую среду под себя, чтобы ему было в ней комфортно, но в большинстве случаев это не эффективно для самого бизнеса.

Новый носитель автократического стиля управления в силу своих психологических характеристик будет опять формировать внутреннюю среду компании под себя. Подстраивание рабочей среды под конкретного человека приводит к тому, что управление становится неэффективным, а это в свою очередь порождает конфликт между собственником и наёмным генеральным менеджером.

Автократическому лидеру очень сложно перестроиться и управлять в демократической системе, я думаю, это практически невозможно. Недаром есть поговорка: «Привычка – вторая натура». Автократические лидеры зачастую имеют искажённое представление о демократическом стиле управления. Многим кажется, что этот стиль порождает снижение  требовательности руководителей, снижение дисциплины, ответственности персонала, приводит к «расхлябанности» организации. По их мнению, демократы – это говоруны, которые всё пытаются согласовать и за разговорами могут загубить дело.

Читать по теме  Как получить оргазм самой без мужчины

На самом деле, в своей основе демократия отличается от автократии тем, что обеспечивается равенство всех перед законом. Одни корпоративные законы могут быть мягкими, другие – жёсткими, всё зависит от настройки управления, но этим законам подчиняются все, в том числе и лидер организации. Если правильно поставлено демократическое управление, а значит, сформирована определённая корпоративная культура, приняты качественные законы и правила, а также установлен надлежащий контроль за их выполнением, то начинает действовать принцип «невидимой руки».

При демократической системе управления изменяется мышление людей, они чувствуют себя частью демократической системы, участвуют в обсуждении и принятии некоторых законов. Собственник утверждает конституцию предприятия, то есть свод основополагающих законов, у него есть право «вето» при принятии законов и правил.

Но он не должен действовать, попирая им же утверждённые законы предприятия, если конечно, не ставит целью развал управления и бизнеса. При профессиональном демократическом стиле управления исчезает понятие «босс» (король, царь), который может казнить и миловать в зависимости от своего настроения и личных симпатий.

Руководители на более низких уровнях управления, унаследовавшие стиль управления от своего босса (так называемые «царьки»), должны поменять стиль управления либо покинуть организацию. Все действия и решения руководителей любого уровня подчинены интересам бизнеса и не допускают вредного для предприятия произвола начальников-автократов.

Эффективность демократической системы заключается в том, что она работает по принципу – разрешено всё, что не запрещено и  допускается то, что не воспринимается организацией негативно. Тем самым создаётся почва для делегирования полномочий и ответственности. В то же время возникает необходимость в повышении качества персонала, особенно управленцев всех уровней и потребность в значительном повышении их квалификации.

Сложность создания демократической системы заключается в том, что должны быть выработаны все законы и правила, предотвращающие нежелательные для организации решения и действия. Но здесь вступает в силу поговорка Суворова: «Тяжело в учении — легко в бою». После изменения системы управления организация выходит на новый уровень возможностей и может динамично расти и развиваться.

Передача управления бизнесом и психологические проблемы собственников.

В конце этапа «Давай-давай» и на этапе «Юности» самая болезненная проблема основателя бизнеса заключается в том, что когда он пытается заниматься оперативным управлением, то наступает «раздвоение личности». С одной стороны, он, как менеджер, должен быть дисциплинированным, ответственным и выполнять весь необходимый объём работы.

С другой стороны, он не для того создавал этот бизнес, чтобы стать его рабом. С одной стороны, основатель не против передачи управления  бизнесом наёмному менеджеру (чтобы спихнуть с себя ненавистную «текучку»), но только с условием, что тот будет управлять точно так, как он сам, то есть нужна точная копия – заменитель.

Понимаю собственников, как нелегко им отдавать своё детище в управление другому человеку, который меняет правила и процедуры, перераспределяет власть и на глазах видоизменяет организацию. Сложная метаморфоза в сознании — основателю очень сложно осознать, почему способ управления, до этого момента приводивший компанию к успеху, вдруг оказывается вредным для бизнеса.

Сомнения в необходимости передачи управления бизнесом терзают собственника при передаче управления первым предприятием. Если бизнес развивается дальше, образовываются всё новые и новые бизнес-единицы, то дилема — нанимать или не нанимать наёмного управляющего, уже не возникает. Поиск, отбор и введение в управление наёмного менеджера становится системой, но проблема выбора хорошего генерального менеджера не становится менее актуальной.

Оценка рисков заключаемой сделки

Риски при операциях с недвижимостью есть всегда, поэтому задача покупателя — максимально обезопасить себя, а не искать беспроблемный вариант.

Покупка новостройки менее опасна, но и на первичном рынке можно столкнуться с проблемными объектами.

  1. Если дом не достроен или не сдан в эксплуатацию, клиент рискует попасть в число обманутых дольщиков. Можно покупать квадратные метры и на начальном этапе строительства, но репутация девелопера должна быть безупречной, а срок работы на рынке — достаточно большим.
  2. Важно! Единственный аргумент “за” недострой — солидный дисконт от застройщика. При этом покупатель самостоятельно делает выбор: рисковать, надеясь на выгоду, или поискать что-то надежное.

  3. Новостройка не имеет истории перехода от одного владельца к другому. Единственное юридическое осложнение — возможность двойной продажи: права на квадратные метры могут быть переуступлены двум владельцам.
  4. Недвижимость может быть оформлена не как квартира, а как жилое помещение или апартаменты. Застройщик не будет объяснять клиенту, что сомнительный юридический статус затруднит регистрацию и уменьшит ликвидность, — это не в его интересах. Чаще всего такого рода объекты предлагаются на продажу в курортных городах.
  5. Новостройка может иметь скрытые технологические недостатки, которые проявятся во время эксплуатации.
Читать по теме  Что такое браузер и для чего он нужен советы по выбору браузера, инструкции и лайфхаки || Работа новых функций в разных браузерах

Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке  более многообразны и неочевидны. Они связаны с несоблюдением законодательства и нарушением правил покупки жилья.

Основное правило при заключении сделок с недвижимостью — не торопиться и избегать откровенно проблемных квартир.

Для новостроек это объекты от малоизвестного девелопера на этапе котлована. Для вторичного рынка — жилье, многократно переходившее из рук в руки, с проблемными владельцами, обременениями и прочими осложняющими юридическими обстоятельствами.

Внимание! Сомнительные квартиры можно отсеять на этапе выбора и просмотра самостоятельно. Скрытые риски может оценить только опытный риэлтор или жилищный юрист.

Типичные ошибки при передаче управления бизнесом.

Для подготовки предприятия к передаче управления в большинстве случаев требуется глубокая реорганизация управления или существенная корректировка системы управления. Реорганизация необходима для того, чтобы можно было передать управление и в то же время осуществлять полноценный дистанционный контроль бизнеса собственником.

пытаются искать людей, похожих на себя по стилю управления;нанимают не лидеров, а исполнителей;нанимают не достаточно опытных менеджеров;нанимают менеджеров без опыта реорганизации;нанимают менеджеров с предпринимательскими способностями, но не управленческими и т. д.

Такие люди проявляют себя не с лучшей стороны и не решают проблемы бизнеса. Ошибка заключается в том, что нужен профессиональный менеджер с предпринимательским чутьём и опытом реорганизации, а не «пастух» организации или очередной предприниматель. Нужен совершенно другой тип управленца, нового лидера для новой организации с демократическим стилем управления.

Риски для нового собственника

Обжёгшись на молоке, дуют на воду. Делается вывод: «Наёмные менеджеры никуда не годятся, надо опять «впрягаться» в управление». Даже если находится менеджер, способный грамотно провести систематизацию управления, то это не является гарантией положительного результата. Во многих случаях собственник не может выдержать процесса перерождения своего бизнеса и решается «остановить этот беспредел», тем самым обрекая своё предприятие на затяжной кризис.

Собственники, пережившие такой момент и сумевшие вытянуть бизнес из кризиса, больше сомнениями не мучаются, а направляют свои усилия на формирование эффективного менеджмента. Но кому передать управление, как найти эффективного менеджера, который сможет качественно провести реорганизацию? Кто поможет распознать хамелеона и узнать настоящего прогрессивного менеджера?

По резюме и опыту работы – большая вероятность ошибки. Своя кадровая служба слабая,  не имеет опыта в поиске и привлечении руководителей уровня генерального менеджера. Кадровые агентства и хед-хантеры в большинстве случаев в этом деле не помощники — у них свои интересы. Добавляется ещё одна проблема – сначала нужно найти профессиональное и надёжное агентство, а потом ещё и выбирать менеджера.

Предположим, такой кандидат найден, но встаёт множество вопросов: «Как правильно осуществить передачу управления организацией? Сколько ему платить, как с ним строить отношения? Какое место самому занять в организации? Как его контролировать? А вдруг он окажется Иваном Сусаниным, заведёт бизнес в тупик? Как узнать, что он делает правильно, а где ошибается?» — тысяча и один вопрос.

Здесь собственника может подстерегать следующая ловушка – попытка воспользоваться услугами некомпетентных и недобросовестных консультантов. Такие люди и компании портят репутацию всего консалтингового рынка, а страдают от этого грамотные профессиональные консультанты. Но самое важное,  владельцы бизнеса после такого отрицательного опыта отказываются вообще пользоваться консультационными услугами и возвращаются к практике самостоятельного решения проблемы методом проб о ошибок.Как же в этой ситуации действовать владельцу бизнеса?

Виды рисков на рынке недвижимости

Прежде, чем заключать договор купли-продажи, необходимо проанализировать основные правоустанавливающие документы и проследить, насколько часто жилой объект менял владельцев. Беспроблемная недвижимость на вторичном рынке — большая редкость. Отсюда многочисленные юридические трудности при оформлении права собственности.

  1. Заключенную сделку могут признать ничтожной при несоблюдении требований законодательства. Например, договор подписан лицом, не имеющим необходимых полномочий.
  2. Можно столкнуться с мошенниками, которые используют поддельную или утратившую силу доверенность.
  3. Самые опасные для покупателя — оспоримые сделки. Некие лица после заключения договора купли-продажи могут потребовать восстановления своих прав, нарушенных в результате продажи недвижимости. Большая часть этих рисков скрыта и неочевидна даже для риэлторов. Обезопасить себя можно тщательным анализом документов, связанных с квартирой.

Покупатели стараются избегать объектов, на которых зарегистрированы несовершеннолетние, или дети являются собственниками жилья.

При детальном рассмотрении все не так страшно, но оформлять сделки, связанные с жилищными правами несовершеннолетних, нужно аккуратно.

  1. Необходимое условие для проведения таких сделок — согласие органов опеки.
  2. После заключения договора купли-продажи нелишне проверить, что дети зарегистрированы по новому адресу.
  3. Скрытые риски связаны с покупкой жилья, которое изначально приобреталось с участием материнского капитала. Если родители не выделили долю ребенка, то впоследствии он на законных основаниях сможет претендовать на квадратные метры в проданной квартире.

Чаще всего это граждане, которые отказались от участия в приватизации, но получившие право на пожизненное проживание в квартире. По закону владелец обязан предоставить информацию о всех, кто сохраняет право пользования жильем в случае его продажи (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Если кто-то не включен в этот список, но предъявляет права на квадратные метры, то покупатель вправе оспорить сделку.

Читать по теме  Налоговые вычеты по новой программе кредитования

Внимание! Граждане, которые были сняты с регистрационного учета из-за отбывания наказания или службы в армии, сохраняют право проживания на квадратных метрах. При обращении в суд они легко доказывают и восстанавливают свои права.

К скрытым собственникам можно отнести и внезапных наследников. Если приобретаются квадратные метры по «свежему» наследственному делу, велик риск появления неожиданных претендентов на наследственную долю. Поэтому разумно не заключать договор купли-продажи, пока не прошел срок исковой давности по завещанию. Он составляет 3 года.

Наличие обременения

Риски для нового собственника

Обременение, наложенное на квартиру, ограничивает право собственника распоряжаться имуществом. Некоторые виды обременения регистрируются в Росреестре. К ним относят:

  • залог недвижимости банку при заключении договора ипотеки;
  • обременение рентой по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • арест имущества по долгам;
  • запрет на операции с квартирой на время уголовного следствия;
  • договор доверительного управления (опекун распоряжается имуществом подопечного).

Сделки с таким жильем затруднены: требуется получить согласие третьих лиц, государственных органов (например, органов опеки). В некоторых случаях регистрация прав нового собственника невозможна.

Кроме зарегистрированных ограничений (обременений) на действия с недвижимостью существуют и скрытые. Как правило, это права на проживание или собственность третьих лиц, которые не являются собственниками формально. Оспаривать договор купли-продажи могут:

  • бывшие супруги после развода, если недвижимость относится к совместно нажитому имуществу;
  • наследники, не получившие долю по завещанию или закону;
  • другие собственники, если квартира оформлена на нескольких хозяев. В этом случае все собственники долей должны выразить согласие с продажей.

Если интересы этих лиц не учитываются, сделку могут признать недействительной, и лишить покупателя права собственности на приобретенное жилье.

Внимание! Подобные обременения не регистрируются, поэтому формальных препятствий для совершения юридических действий нет. Проверять наличие скрытого обременения покупатель должен самостоятельно.

Сделки с недвижимостью могут оспариваться из-за ограниченной дееспособности или недееспособности продавца на момент заключения договора купли-продажи. Из-за этого продавец не осознает значения и последствия своих действий. В суде подобные сделки признаются ничтожными.

Недееспособными признаются граждане с серьезными психическими расстройствами. Им назначают опекунов, которые совершают гражданско-правовые сделки в его интересах.

Ограниченно дееспособными считаются лица с серьезными зависимостями (алкоголизм, наркомания), престарелые граждане с возрастными изменениями психики. Мелкие сделки (покупки в магазинах) они способны совершать самостоятельно. Продажа жилья осуществляется только с согласия попечителя лица, ограниченного в дееспособности.

Дееспособность продавца на момент заключения договора можно оспорить. Поэтому с осторожностью следует приобретать жилье у граждан из «группы риска». К ним относятся:

  • состоящие на учете в наркологическом диспансере или в психиатрической лечебнице;
  • лица старше 80 лет.

Для дополнительной подстраховки покупатель может потребовать от продавца справку из наркодиспнсера и из ПНД.

Важно! Сделки с сомнительными в плане дееспособности лицами целесообразно проводить в присутствии нотариуса: в случае судебного разбирательства он будет полезным свидетелем.

Кто может помочь при передаче управления бизнесом?

Мне, как практически каждому взрослому человеку, в течение жизни приходилось соприкасаться с непрофессионализмом и алчностью врачей, юристов, психологов и т. д. Но я искал и находил. На рынке услуг, медицинских, юридических, консалтинговых, примерно 80% посредственных специалистов, некоторые из них могут принести больше вреда, чем пользы, около 15-17% хороших специалистов, и только 3-5% высококлассных специалистов. Но глупо разозлиться на всех и, например, не лечить зубы, потому что однажды какой-то стоматолог неудачно лечил зуб.

Поэтому я предлагаю прислушаться к моему совету: «Бороться, искать, найти и не сдаваться» (из романа «Два капитана»). Повторяю, ищите наставника, которому сможете доверять, убедитесь в его компетентности, проверьте его, перепроверьте, но не ограничивайте себя и свой бизнес в развитии. Не становитесь заложником и рабом своего бизнеса.

Передача управления бизнесом высвободит ваше время и энергию для отдыха, полноценной жизни и  для новых достижений в бизнесе. Если вам удастся найти настоящего наставника — хорошего профессионала и надёжного, неравнодушного к вашему бизнесу и к вашей судьбе человека, то этот эпизод может стать вашим пропуском в высшую лигу бизнеса.

Какие сделки считаются безопасными

Относительно безопасные сделки с недвижимостью, связаны с объектами первичного рынка. Точнее, риски там более очевидные и прогнозируемые.

Объекты вторичного рынка проверить сложнее. Предпочтение следует отдавать квартирам без особых юридических осложнений.

  1. Жилье должно находиться в собственности владельца 3 года и более.
  2. Недвижимость не должна переходить из рук в руки слишком часто и продаваться по доверенности.
  3. На квадратных метрах не должно быть зарегистрировано слишком много собственников, тем более проблемных (несовершеннолетние, престарелые, недееспособные). Права на собственность не должны быть в прошлом закреплены за отбывающими наказание или проходящими службу в армии.
  4. С осторожностью нужно решаться на покупку, если квартира принадлежала разведенным супругам или находилась под судебными санкциями.
Оцените статью
Финансовый аналитик
Добавить комментарий